Дата публикации: 27 апреля 2023
новость
время прочтения: мин
Две территориальные точки отделяет друг от друга всего 4 км, поэтому они имеют схожую инфраструктуру, одинаковые дороги и, как следствие, идентичное ценообразование.
Впрочем, главное преимущество этих локаций — близость к воде. И Лисий Нос, входящий в состав Приморского района Петербурга, и Горская, которая является историческим районом Сестрорецка и относится к Курортному району, находятся прямо на берегу Финского залива. Отсюда открываются прекрасные виды: по словам местных жителей, в хорошую погоду можно даже увидеть знаменитые доминанты петербургских пригородов, находящиеся по другую сторону залива: Константиновский дворец в Стрельне и Петергоф. "Местоположение этих локаций действительно очень привлекает покупателей — это не только близость береговой линии залива, но и неплохое качество дорог, наличие центральных коммуникаций, хорошая обеспеченность социальной и торговой инфраструктурой", — подтверждает руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.
Глобальное проседание
Вся эта инфраструктура закладывалась еще в годы существования СССР, поэтому иметь участок в Лисьем Носу или на территории Горской традиционно, еще с советских времен, является признаком престижа и благосостояния. "Рынок недвижимости в этой локации закладывался в 30–40–х годах прошлого века, когда там формировались дачные поселения творческой интеллигенции, — рассказывает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт–Петербурге Елизавета Конвей. — Поэтому такая недвижимость для большинства ее владельцев является семейным активом, который передается из поколения в поколение. Однако сегодня при выходе в продажу эти дома могут достаточно долго находиться в экспозиции. Как правило, они расположены на маленьких земельных участках, а сами дачи достаточно далеко ушли от современных представлений о комфортном жилье".
Достойных предложений в этой локации действительно немного. По словам директора ДЗН ООО "Адвекс "Лиговский" Станислава Азацкого, около 57% предложения на землях ИЖС приходится на участки со старыми домами. "Старая застройка в большинстве своем представлена частными деревянными домами, а также двух– и трехэтажными кирпичными домами, которые были возведены в 1960–1970–х годах, — уточняет управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Катерина Соболева. — Это наиболее востребованные объекты в данной локации: они всегда были в цене, и их стоимость не опустилась в кризис".
Так, по данным ДЗН ООО "Адвекс "Лиговский", старые дома на землях ИЖС площадью от 10 до 15 соток предлагаются по цене в среднем 7,5–8 млн рублей. По словам Станислава Азацкого, по такой стоимости, как правило, продаются старые бревенчатые дома под снос, но с подведенными на участок коммуникациями — такими как электричество, водопровод, газ. Теоретически для такой локации это небольшая цена. Однако в кризис время экспозиции частных домов может составлять от одного года и больше. "Рынок значительно просел, в среднем на 30–50% по всем сегментам, а по покупательскому спросу продолжает снижаться и далее. Продаж либо нет вообще, либо приходится значительно снижать цену от стартовой, на что и уходит не менее одного года. Хотя в листингах встречаются объекты, которые рекламируются с 2012 года", — комментирует Станислав Азацкий.
Неоднородное окружение
Элитные постройки с современным дизайном стоят значительно дороже. По словам Станислава Азацкого, самое дорогое предложение на вторичном рынке сейчас — это дом общей площадью 260 м2 на участке 10 соток стоимостью 59 млн рублей. Впрочем, как отмечают эксперты, на качественную недвижимость еще сложнее найти покупателя. Помимо объективных экономических факторов во многом негативное влияние на спрос имеет неоднородное окружение. "Рядом с элитными коттеджами могут располагаться старинные полуразрушенные постройки. Это зачастую отталкивает потенциальных покупателей, особенно на вторичном рынке", — убеждена Тамара Попова.
Эксперимент не удался
На первичном рынке ситуация складывается не лучше. Основным форматом недвижимости на первичном рынке являются таунхаусы, доля которых, по данным Knight Frank St. Petersburg, достигает 92% предложения. По словам Елизаветы Конвей, столь внушительный объем предложения появился в период предыдущего кризиса, когда застройщики пытались привлечь внимание потенциальных покупателей низкими ценами — стоимость предложения начинается от 39 тыс. рублей за 1 м2. "Однако этот эксперимент не удался: в настоящий момент таунхаусы не пользуются спросом и большинство из этих проектов находится в продаже в течение многих лет, — рассказывает Елизавета Конвей. — Отчасти это связано с их неудачным расположением, неявными видовыми характеристиками, слишком высокой плотностью застройки. Кроме того, таунхаусы не очень удачный формат для сезонного проживания, поскольку в этом случае у покупателей есть определенные ожидания в отношении земельного участка".
Между тем объекты, имеющие земельные участки, стоят на несколько порядков дороже. Так, минимальная стоимость "квадрата" в строящихся коттеджах начинается от 82,6 тыс. рублей, однако дешевле 10 млн купить готовый коттедж ни в Лисьем Носу, ни в Горской невозможно. По подсчетам генерального директора компании "Лэндкей" Валерия Соколенко, в среднем новый дом в этой локации предлагается за 39,2 млн рублей.
Земля в новых проектах по стоимости вполне может поспорить с ценами в Репино и Комарово. По данным "Лэндкей", свободные от застройки земельные участки ИЖС площадью от 12 до 64 соток в новых коттеджных застройках в среднем предлагаются за 1,38 млн рублей за сотку. Реализовать объект по такой цене в сегодняшних условиях практически невозможно, однако эксперты уверены, что по крайней мере в ближайшее время на снижение ни один продавец не пойдет.
Ссылка на материал: https://www.dp.ru/a/2016/10/27/Priznak_blagosostojanija
